Hướng dẫn thuê nhà ở Nhật toàn diện: Góc nhìn của doanh nhân khởi nghiệp (Mới nhất 2025)

Khởi nghiệp ở Nhật, ngoài việc thành lập công ty và xin visa, còn có một việc khiến rất nhiều người đau đầu: tìm nhà.

Dù bạn vừa nhận visa Kinh doanh Quản lý và chuẩn bị sang Nhật, hay đã ở Nhật nhưng cần chuyển nhà, thì việc thuê nhà đối với người nước ngoài khó hơn bạn tưởng rất nhiều. Bài viết này sẽ nhìn từ góc độ doanh nhân khởi nghiệp để giải thích rõ một lần về những “cái bẫy”, chi phí, quy trình và mẹo thuê nhà ở Nhật.

Vì sao thuê nhà ở Nhật lại khó: Thực tế người nước ngoài phải đối mặt

Nói kết luận trước: thị trường thuê nhà ở Nhật không thân thiện với người nước ngoài. Đây không phải là thành kiến đơn thuần, mà là một thực tế mang tính cấu trúc.

Từ chối người nước ngoài (外国人拒否)

Trong thị trường thuê nhà tại Nhật đến nay vẫn tồn tại tình trạng “không nhận người nước ngoài”. Chủ nhà có quyền chọn người thuê, và nhiều chủ nhà, đặc biệt là chủ nhà cá nhân, sẽ từ chối rõ ràng người nước ngoài. Lý do thì rất nhiều: lo ngại bất đồng ngôn ngữ, khác biệt thói quen sinh hoạt, tranh chấp khi trả nhà… nhưng về bản chất là họ không muốn phiền phức.

Theo khảo sát của ngành bất động sản, khoảng 20%-30% nguồn nhà có hạn chế đối với người nước ngoài. Ở khu vực phổ biến, tỷ lệ này có thể còn cao hơn. Bạn thấy một căn nhà ưng ý trên SUUMO, hào hứng liên hệ môi giới, rồi nhận được câu trả lời “外国籍の方はお断り” thì trải nghiệm này gần như người nước ngoài nào ở Nhật cũng từng gặp.

Cách ứng phó thực tế: thay vì phàn nàn, hãy tập trung tìm các căn thuộc nhóm “外国人可” (cho phép người nước ngoài). Phần sau sẽ nói cụ thể về các kênh tìm nhà.

Chế độ người bảo lãnh và công ty bảo lãnh

Khi thuê nhà ở Nhật, bạn cần một 連帯保証人 (れんたいほしょうにん, người bảo lãnh liên đới). Người này thường phải là công dân Nhật hoặc thường trú nhân, có thu nhập ổn định, và sẵn sàng trả nợ thay nếu bạn bỏ đi.

Với đa số người nước ngoài, gần như không thể tìm được một người như vậy. Bạn mới sang Nhật, làm gì có bạn bè người Nhật thân tới mức đó?

Tin tốt là hiện nay phần lớn bất động sản đã chấp nhận 保証会社 (ほしょうがいしゃ, công ty bảo lãnh) thay cho người bảo lãnh liên đới. Bạn trả một khoản phí cho công ty bảo lãnh và họ sẽ đứng ra bảo lãnh cho bạn. Đây đã trở thành cách làm phổ biến, phần chi phí bên dưới sẽ giải thích chi tiết hơn.

Thẩm định tư cách lưu trú và thu nhập

Chủ nhà và công ty quản lý sẽ xem 在留資格 (ざいりゅうしかく, tư cách lưu trú) và thời hạn lưu trú của bạn. Người giữ visa Kinh doanh Quản lý thường gặp hai vấn đề:

Thời hạn lưu trú ngắn: lần xin đầu tiên thường chỉ được 1 năm, nếu chủ nhà thấy visa của bạn chỉ còn vài tháng là hết hạn thì họ sẽ lo ngại.
Thu nhập không ổn định: doanh nhân khởi nghiệp không có lương tháng cố định như người làm công ăn lương. Bạn nói với chủ nhà “tôi là giám đốc”, họ chưa chắc đã thấy yên tâm, thậm chí có thể còn cho rằng rủi ro cao hơn.

Khi thẩm định, chủ nhà hoặc công ty quản lý thường yêu cầu thu nhập hàng tháng của bạn phải đạt ít nhất gấp 3 lần tiền thuê nhà. Với người mới khởi nghiệp, thu nhập chưa ổn định, đây là cửa khá khó qua. Nhưng vẫn có cách xử lý, phần sau sẽ đề cập.

Cấu trúc chi phí thuê nhà ở Nhật

Chi phí ban đầu khi thuê nhà ở Nhật cao đến mức có thể xem là hàng đầu thế giới. Nếu bạn đến từ Trung Quốc hoặc Việt Nam, hãy chuẩn bị tâm lý: không phải chỉ nộp tiền cọc là có thể dọn vào ở.

Chi tiết chi phí ban đầu

Hạng mục chi phí	Số tiền (tính theo tiền thuê tháng)	Giải thích
敷金 (しきん, tiền đặt cọc)	1-2 tháng	Được hoàn lại sau khi trừ chi phí sửa chữa khi trả nhà
礼金 (れいきん, tiền lễ)	0-2 tháng	Khoản “cảm ơn” trả cho chủ nhà, không hoàn lại
仲介手数料 (ちゅうかいてすうりょう, phí môi giới)	0.5-1 tháng + thuế	Trả cho công ty môi giới bất động sản
火災保険 (かさいほけん, bảo hiểm cháy nổ)	15.000-25.000 yên	Kỳ hạn 2 năm, bắt buộc tham gia
保証会社利用料	0.5-1 tháng	Phí ban đầu, sau đó gia hạn hằng năm
鍵交換費 (かぎこうかんひ, phí thay khóa)	15.000-25.000 yên	Một số bất động sản yêu cầu
前家賃 (tiền thuê trả trước)	1-1.5 tháng	Bao gồm tiền thuê tính theo ngày của tháng vào ở + tiền thuê tháng sau
クリーニング費 (phí vệ sinh)	30.000-50.000 yên	Một số bất động sản thu trước

Tổng mức điển hình: giả sử tiền thuê là 100.000 yên/tháng, thì chi phí ban đầu thường rơi vào khoảng 450.000-650.000 yên, tương đương 4,5-6,5 tháng tiền thuê.

Đúng vậy, chưa vào ở mà bạn đã phải bỏ ra số tiền bằng nửa năm tiền nhà. Đây là một trong những áp lực dòng tiền lớn nhất đối với rất nhiều người khi mới đến Nhật.

Về tiền lễ (礼金)

Tiền lễ là một cơ chế khá đặc thù của Nhật: bạn trả tiền cho chủ nhà để cảm ơn vì họ cho bạn thuê. Nghe có vẻ vô lý, nhưng đó là quy tắc thị trường. Tin tốt là những năm gần đây, số căn 礼金 0 ngày càng nhiều, nhất là ở khu vực cạnh tranh cao. Khi tìm nhà, ưu tiên lọc các căn “礼金なし” sẽ giúp bạn tiết kiệm được một khoản đáng kể.

Chi phí cố định hàng tháng

Ngoài tiền thuê, mỗi tháng còn có:

管理費/共益費 (かんりひ/きょうえきひ): phí quản lý/phí tiện ích khu vực chung, thường là 3.000-15.000 yên
保証会社年間更新料: phí gia hạn công ty bảo lãnh hằng năm, khoảng 10.000-20.000 yên
インターネット代 (phí internet): nếu không nằm trong phí quản lý thì khoảng 4.000-5.000 yên/tháng

Khi đi xem nhà, nhất định phải hỏi rõ tổng tiền thuê + phí quản lý, vì có những bất động sản niêm yết tiền thuê thấp nhưng phí quản lý lại rất cao.

Những cân nhắc đặc thù của doanh nhân khởi nghiệp khi thuê nhà

Là một doanh nhân khởi nghiệp, nhu cầu thuê nhà của bạn hoàn toàn khác với nhân viên công ty thông thường. Bạn phải đồng thời tính đến nơi ở và địa chỉ công ty.

Nhà ở kiêm văn phòng (自宅兼事務所)

Rất nhiều người trong giai đoạn khởi nghiệp sẽ cân nhắc mô hình 自宅兼事務所 (じたくけんじむしょ, nhà ở kiêm văn phòng). Lợi ích thì rất rõ:

Ưu điểm:

Tiết kiệm một khoản tiền thuê văn phòng
Không mất thời gian đi lại
Một phần tiền thuê có thể tính vào chi phí công ty theo tỷ lệ diện tích sử dụng, xem thêm hướng dẫn cơ bản về thuế

Nhược điểm:

Nhiều bất động sản nhà ở cấm sử dụng cho mục đích kinh doanh theo hợp đồng (事務所使用不可)
Dù chủ nhà đồng ý, ban quản lý tòa nhà có thể vẫn không cho phép
Sau khi đăng ký làm địa chỉ công ty, địa chỉ này sẽ xuất hiện trên sổ đăng ký pháp nhân (ai cũng có thể tra cứu)
Khi gia hạn visa, Cục Xuất Nhập Cảnh có thể nghi ngờ tính thực chất của hoạt động kinh doanh của bạn

Lưu ý quan trọng: nếu bạn muốn dùng địa chỉ nhà ở làm địa chỉ đăng ký công ty, bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà trước. Tự ý đăng ký mà bị phát hiện có thể dẫn tới chấm dứt hợp đồng.

Yêu cầu về địa chỉ văn phòng đối với visa Kinh doanh Quản lý

Với người giữ visa Kinh doanh Quản lý, Cục Xuất Nhập Cảnh có yêu cầu rõ ràng về địa chỉ văn phòng:

Phải có không gian độc lập, chuyên dùng cho hoạt động kinh doanh
Nếu dùng chung với nhà ở thì phải phân tách rõ khu vực sinh hoạt và khu vực làm việc
Văn phòng ảo trong một số trường hợp có thể không được chấp nhận

Về yêu cầu chi tiết đối với địa chỉ văn phòng khi thành lập công ty, hãy tham khảo hướng dẫn toàn bộ quy trình mở công ty tại Nhật.

Văn phòng ảo vs văn phòng thực tế vs nhà ở kiêm sử dụng

Loại hình	Chi phí tham khảo/tháng	Phù hợp với tình huống	Rủi ro visa
Văn phòng ảo (バーチャルオフィス)	5.000-30.000 yên	Giai đoạn đầu muốn tiết kiệm chi phí	Trung bình-cao, Cục Xuất Nhập Cảnh có thể không chấp nhận
Văn phòng chia sẻ (シェアオフィス)	30.000-80.000 yên	Cần chỗ ngồi làm việc thực tế	Thấp-trung bình, cần xác nhận có thể đăng ký công ty
Nhà ở kiêm văn phòng (自宅兼事務所)	0 (đã nằm trong tiền thuê nhà)	Công ty một người, kinh doanh online	Trung bình, cần chủ nhà đồng ý + phân tách không gian
Văn phòng độc lập	Từ 80.000 yên	Có nhân viên, cần tiếp khách	Thấp

Lựa chọn thực tế của doanh nhân khởi nghiệp: ở giai đoạn đầu, nhiều người chọn mô hình “自宅兼事務所” hoặc kết hợp “văn phòng ảo + nhà ở”. Nhưng nếu hồ sơ visa của bạn bị xét khá chặt, hoặc bạn dự định tuyển người, thì nên sớm cân nhắc một không gian văn phòng độc lập.

Hợp đồng pháp nhân vs hợp đồng cá nhân

Khi thuê nhà, bạn có thể ký dưới tên cá nhân hoặc tên pháp nhân:

法人契約 (hợp đồng pháp nhân, đứng tên công ty):

Hồ sơ sẽ xét tình hình tài chính của công ty thay vì thu nhập cá nhân
Có thể đưa toàn bộ tiền thuê vào chi phí công ty
Nhưng ở giai đoạn đầu khởi nghiệp, công ty chưa có thành tích tài chính nên việc thẩm định đôi khi còn khó hơn
Cần cung cấp đăng ký công ty, báo cáo tài chính, v.v.

個人契約 (hợp đồng cá nhân):

Hồ sơ sẽ xét thu nhập cá nhân và tư cách lưu trú
Chỉ phần sử dụng cho công việc mới được tính vào chi phí
Ở giai đoạn đầu khởi nghiệp, đôi khi cách này lại dễ được chấp nhận hơn

Khuyến nghị: trong năm đầu sau khi thành lập công ty, nếu chưa có báo cáo quyết toán, ký hợp đồng bằng tên cá nhân thường thực tế hơn. Đợi công ty vận hành ổn định rồi hãy cân nhắc chuyển sang hợp đồng pháp nhân.

Kênh tìm nhà và quy trình

Nền tảng tìm nhà trực tuyến

Trước hết hãy xem thật nhiều nhà trên mạng để thu hẹp phạm vi:

SUUMO: website thông tin bất động sản lớn nhất Nhật, nguồn nhà nhiều nhất
HOME’S: ngang hàng với SUUMO, chức năng tìm kiếm khá tốt
UR都市機構: nhà ở công cộng do chính phủ vận hành, không cần người bảo lãnh, không tiền lễ, không phí gia hạn, rất thân thiện với người nước ngoài
GaijinPot Apartments: nền tảng chuyên cho người nước ngoài
Real Estate Japan: có giao diện tiếng Anh/tiếng Trung, thân thiện với người nước ngoài

Chọn công ty môi giới bất động sản

Môi giới lớn (エイブル、アパマンショップ、ミニミニ…): nhiều nguồn nhà, quy trình chuẩn, một số chi nhánh có hỗ trợ ngoại ngữ
Môi giới địa phương: hiểu rõ nguồn nhà trong khu vực, đôi khi có những căn độc quyền mà bên lớn không có
Môi giới chuyên cho người nước ngoài: chuyên phục vụ người nước ngoài, sẽ hỗ trợ bạn xử lý rào cản ngôn ngữ và vấn đề thẩm định. Phí có thể hơi cao hơn nhưng nhàn hơn

Doanh nhân khởi nghiệp nên ưu tiên: nếu tiếng Nhật của bạn chưa tốt, nên tìm môi giới có hỗ trợ tiếng Trung hoặc tiếng Anh. Dù lựa chọn có thể ít hơn một chút, nhưng sẽ tránh được rất nhiều rắc rối trong giao tiếp.

Quy trình đầy đủ từ tìm nhà đến vào ở

Xác định ngân sách và khu vực (1-2 ngày)
- Giữ tiền thuê ở mức không quá 1/3 thu nhập hàng tháng
- Cân nhắc việc đi lại và mức độ thuận tiện sinh hoạt
Tìm online + liên hệ môi giới (1-2 tuần)
- Lọc trên SUUMO/HOME’S
- Liên hệ 2-3 công ty môi giới, nói rõ nhu cầu
実際に内見 (đi xem nhà trực tiếp) (1-3 ngày)
- Mỗi đợt xem 3-5 căn
- Kiểm tra tiếng ồn, ánh sáng, môi trường xung quanh
申込み (nộp hồ sơ thuê) (trong ngày)
- Khi chốt được căn mục tiêu thì nộp hồ sơ ngay
- Nhà tốt cạnh tranh cao, chần chừ là mất
入居審査 (thẩm định vào ở) (3-7 ngày)
- Thẩm định từ công ty bảo lãnh + công ty quản lý/chủ nhà
- Có thể sẽ có cuộc gọi xác nhận (本人確認)
重要事項説明 + 契約 (giải thích điều khoản quan trọng + ký hợp đồng) (1 ngày)
- Nhân viên môi giới có chứng chỉ sẽ giải thích các điều khoản quan trọng
- Ký hợp đồng thuê nhà
Thanh toán chi phí ban đầu + 鍵渡し (bàn giao chìa khóa) (ngày đã hẹn)
- Thanh toán toàn bộ chi phí ban đầu
- Nhận chìa khóa, dọn vào ở

Toàn bộ quy trình thường mất khoảng 2-4 tuần. Nếu bạn còn chưa ở Nhật, có thể nhờ môi giới dẫn xem từ xa (オンライン内見), nhưng khi ký hợp đồng thường vẫn cần người thuê có mặt trực tiếp hoặc ủy quyền cho đại diện.

Mẹo để vượt qua thẩm định

Đây là khâu khiến doanh nhân khởi nghiệp đau đầu nhất. Bạn không phải nhân viên công ty, không có giấy chứng nhận đang làm việc hay phiếu khấu trừ thuế tại nguồn, vậy chứng minh năng lực thanh toán bằng cách nào?

Chứng minh thu nhập ra sao

Các tài liệu chứng minh thu nhập mà doanh nhân khởi nghiệp có thể dùng:

確定申告書の控え (bản sao hồ sơ khai thuế): nếu bạn đã từng khai thuế, đây là bằng chứng thu nhập mạnh nhất
法人の決算書 (báo cáo tài chính công ty): nếu công ty có lãi thì rất thuyết phục
銀行口座の残高証明 (xác nhận số dư ngân hàng): nếu tài khoản có đủ tiền, đây cũng là bằng chứng tốt về khả năng chi trả
事業計画書 (kế hoạch kinh doanh): một số công ty bảo lãnh và chủ nhà sẽ tham khảo. Về cách viết, bạn có thể xem hướng dẫn kế hoạch kinh doanh

Cách làm thực tế trong năm đầu khởi nghiệp: chuẩn bị xác nhận số dư ngân hàng thật dày (khuyến nghị ít nhất bằng 1 năm tiền thuê nhà), vì điều này hiệu quả hơn hầu hết giấy tờ khác. Không có giấy tờ thu nhập cũng không sao, có tiền là được. Về việc mở tài khoản ngân hàng tại Nhật, xem thêm hướng dẫn mở tài khoản ngân hàng.

Lựa chọn công ty bảo lãnh

Các công ty bảo lãnh có mức độ xét duyệt khác nhau:

Nhóm tín dụng (信販系, như オリコ、ジャックス): thẩm định nghiêm ngặt nhất, sẽ kiểm tra thông tin tín dụng. Không quá phù hợp với doanh nhân khởi nghiệp
Nhóm LICC (加盟全国賃貸保証業協会): mức độ trung bình, các thành viên chia sẻ thông tin với nhau
Nhóm độc lập (独立系, như フォーシーズ、日本セーフティー): xét duyệt nới lỏng hơn, chủ yếu xem khả năng thanh toán

Khuyến nghị: nói rõ với môi giới rằng bạn là người khởi nghiệp để họ giới thiệu công ty bảo lãnh có tiêu chuẩn linh hoạt hơn. Môi giới tốt sẽ giúp bạn ghép đúng loại công ty bảo lãnh và tăng đáng kể tỷ lệ được duyệt.

Tầm quan trọng của giao tiếp tiếng Nhật

Trong quá trình thẩm định, công ty bảo lãnh sẽ gọi điện để 本人確認 (xác nhận danh tính). Cuộc gọi này thường khá đơn giản, chỉ hỏi tên, địa chỉ, lý do thuê nhà, nhưng nếu bạn hoàn toàn không nghe hiểu tiếng Nhật thì bên kia có thể cảm thấy bất an.

Giải pháp:

Chuẩn bị trước các câu hỏi có thể được hỏi và câu trả lời
Nếu tiếng Nhật quá yếu, hãy nhờ một người bạn biết tiếng Nhật ngồi cạnh hỗ trợ
Một số công ty bảo lãnh hỗ trợ tiếng Trung/tiếng Anh, có thể xác nhận trước

Ảnh hưởng của thời hạn lưu trú

Nếu thời hạn lưu trú còn dưới 3 tháng, tỷ lệ vượt qua thẩm định sẽ giảm mạnh. Chủ nhà lo rằng bạn không gia hạn được visa rồi rời đi.

Khuyến nghị:

Cố gắng tìm nhà sau khi đã gia hạn visa, khi thời hạn lưu trú còn dài
Nếu thời hạn lưu trú ngắn, hãy chủ động giải thích với môi giới rằng bạn đang trong quá trình gia hạn và cung cấp phiếu tiếp nhận hồ sơ
Nên chuẩn bị trước hồ sơ cần thiết khi gia hạn visa

Những điểm cần lưu ý khi ký hợp đồng

Sau khi vượt qua thẩm định, đến khâu ký hợp đồng cũng không được chủ quan. Hợp đồng thuê nhà ở Nhật có khá nhiều “bẫy”, nếu không đọc kỹ thì sau này rất dễ thiệt.

Các điều khoản quan trọng trong hợp đồng

Khi ký, hãy kiểm tra kỹ các nội dung sau:

契約期間: thông thường là 2 năm
用途制限: có cho phép dùng làm văn phòng hay không (住居専用 vs 事務所可)
転貸禁止: cấm cho thuê lại
ペット: có cho nuôi thú cưng hay không
楽器演奏: có được chơi nhạc cụ hay không
原状回復の範囲: khi trả nhà, phần nào bạn phải tự khôi phục/sửa chữa

Khôi phục hiện trạng khi trả nhà (原状回復)

Khôi phục hiện trạng khi trả nhà là khâu dễ phát sinh tranh chấp nhất. Nói đơn giản:

通常使用による損耗 (hao mòn do sử dụng thông thường): bạn không phải chịu, ví dụ tường bạc màu do ánh nắng
故意・過失による損傷 (hư hỏng do cố ý hoặc bất cẩn): bạn phải chịu, ví dụ lỗ đinh trên tường, tường ố vàng do thuốc lá
特約 (thỏa thuận đặc biệt): một số hợp đồng ghi rõ khi trả nhà phải vệ sinh chuyên nghiệp (クリーニング), và người thuê phải chịu phí

Khuyến nghị: khi vào ở, hãy chụp ảnh hiện trạng căn hộ (mọi phòng, mọi bức tường, sàn nhà) để làm bằng chứng khi trả nhà. Thói quen này có thể giúp bạn tiết kiệm vài chục nghìn, thậm chí hơn một trăm nghìn yên.

Phí gia hạn (更新料)

Sau khi hết hạn hợp đồng mà muốn tiếp tục thuê, thông thường bạn phải trả 更新料 (phí gia hạn), thường là 1 tháng tiền thuê. Cộng thêm phí thủ tục gia hạn và phí gia hạn bảo hiểm cháy nổ, tổng chi phí mỗi 2 năm thường vào khoảng 1,5 tháng tiền thuê.

Đây cũng là một “đặc sản” khác của thị trường thuê nhà ở Nhật. Nếu muốn tránh khoản này, nhà UR và một số bất động sản có chính sách “更新料なし”.

Thời hạn báo trước khi chấm dứt hợp đồng (解約通知期間)

Nếu muốn trả nhà, thông thường bạn phải thông báo bằng văn bản trước 1-2 tháng. Lưu ý:

Phần lớn hợp đồng yêu cầu báo trước 1 tháng
Thời điểm tính từ ngày thông báo, không phải từ đầu tháng
Nếu đột ngột quyết định chuyển đi, tháng không báo trước vẫn phải trả tiền thuê
Một số hợp đồng có 短期解約違約金 (phạt chấm dứt sớm, ví dụ rời đi trước 1 năm thì phải trả tiền phạt, thường là 1 tháng tiền thuê)

Chiến lược chỗ ở dành cho doanh nhân khởi nghiệp

Thuê nhà không phải là quyết định một lần là xong, mà sẽ thay đổi theo từng giai đoạn phát triển của công việc kinh doanh.

Giai đoạn khởi đầu: nhà UR

Nếu bạn vừa sang Nhật, rất nên ưu tiên xem nhà của UR都市機構 (Tổ chức Nhà ở Đô thị UR):

✅ Không cần người bảo lãnh
✅ Không cần tiền lễ
✅ Không mất phí môi giới
✅ Không mất phí gia hạn
✅ Thẩm định với người nước ngoài tương đối linh hoạt
❌ Cần trả trước tiền thuê một lần (thường là 1 tháng hoặc cung cấp chứng minh thu nhập)
❌ Vị trí và tuổi đời tòa nhà có thể không quá lý tưởng

Một trong các điều kiện đăng ký UR là thu nhập hàng tháng phải đạt gấp 4 lần tiền thuê, hoặc bạn phải trả trước một số tháng tiền thuê nhất định. Với người khởi nghiệp, con đường thực tế nhất là chọn cách chứng minh “tiền tiết kiệm gấp 100 lần tiền thuê nhà” bằng xác nhận số dư.

Giai đoạn tăng trưởng: nâng cấp chỗ ở và không gian làm việc

Sau khi công ty vận hành 1-2 năm, đã có báo cáo quyết toán và thu nhập ổn định:

Cân nhắc ký hợp đồng pháp nhân để thuê chỗ ở tốt hơn
Nếu công việc cần, tách riêng nơi ở và văn phòng
Chọn không gian làm việc phù hợp theo quy mô kinh doanh

Ảnh hưởng của việc đổi địa chỉ cư trú đến visa

Sau khi chuyển nhà, trong vòng 14 ngày, bạn phải đến quận/huyện hoặc thành phố nơi ở mới để làm thủ tục 転入届/転居届. Đồng thời:

Mặt sau thẻ cư trú sẽ được cập nhật địa chỉ mới
Nếu địa chỉ công ty cũng thay đổi thì phải làm thủ tục thay đổi đăng ký pháp nhân
Khi gia hạn visa, Cục Xuất Nhập Cảnh sẽ kiểm tra thông tin địa chỉ của bạn có thống nhất hay không

Nếu bạn thay đổi cả địa chỉ nhà ở và địa chỉ công ty cùng lúc, điều đó có thể ảnh hưởng đến việc gia hạn visa. Không nên thay đổi địa chỉ quá thường xuyên trước hoặc ngay sau kỳ gia hạn visa.

Nếu người thân của bạn cũng đang ở Nhật với visa lưu trú gia đình, khi chuyển nhà bạn cũng cần làm thủ tục thay đổi địa chỉ cho họ.

Câu hỏi thường gặp FAQ

Q1: Không có thẻ cư trú thì có thuê nhà được không?

Không. Thẻ cư trú là giấy tờ cần thiết để xác minh danh tính. Nếu bạn vẫn còn ở nước ngoài và chưa nhập cảnh, có thể nhờ bạn bè hoặc môi giới tại Nhật giúp tìm nhà, nhưng khi ký hợp đồng chính thức thường vẫn cần xuất trình thẻ cư trú. Một số môi giới chấp nhận hộ chiếu + giấy chứng nhận tư cách lưu trú (在留資格認定証明書).

Q2: Người giữ startup visa có gì khác khi thuê nhà?

Người giữ startup visa (スタートアップビザ) thường chỉ có thời hạn lưu trú 6 tháng đến 1 năm nên bị xét duyệt chặt hơn. Nên ưu tiên nhà UR hoặc môi giới chuyên cho người nước ngoài.

Q3: Mức tiền thuê bao nhiêu là hợp lý?

Tại 23 quận Tokyo, căn 1K-1LDK (ở một người đến hai người) thường có giá khoảng 70.000-120.000 yên/tháng. Ở Osaka, Nagoya và các nơi khác có thể rẻ hơn 20-30%. Giai đoạn đầu khởi nghiệp nên giữ tiền thuê trong khoảng 25-30% thu nhập hàng tháng hoặc ngân sách khả dụng.

Q4: Có thể thuê nhà ở dưới tên công ty không?

Có, đó là 法人契約. Tuy nhiên bạn sẽ cần đăng ký công ty và báo cáo quyết toán. Nếu là năm đầu khởi nghiệp chưa có báo cáo quyết toán, một số chủ nhà có thể không chấp nhận.

Q5: Chủ nhà không cho dùng làm văn phòng nhưng tôi muốn làm việc tại nhà thì sao?

Nếu bạn chỉ dùng máy tính để làm việc online, không treo biển công ty, không tiếp khách, không làm tăng lượng người ra vào thì trên thực tế rất khó bị phát hiện. Nhưng cần lưu ý: không đăng ký địa chỉ này làm trụ sở chính của công ty, nếu không sẽ là vi phạm hợp đồng. Bạn có thể dùng địa chỉ văn phòng ảo để đăng ký công ty, còn địa chỉ nhà chỉ dùng để ở.

Q6: Nếu bị từ chối thẩm định thì phải làm sao?

Đừng nản. Bị từ chối là chuyện rất thường gặp. Lý do có thể là không vượt qua thẩm định của công ty bảo lãnh, chủ nhà không nhận người nước ngoài, thời hạn lưu trú quá ngắn, v.v. Hãy nhờ môi giới đổi sang một công ty bảo lãnh khác để nộp lại, hoặc đổi sang bất động sản khác. Việc nộp nhiều hồ sơ là chuyện bình thường.

Q7: Nếu visa bị từ chối hoặc không được gia hạn thì hợp đồng thuê nhà sẽ thế nào?

Hợp đồng thuê nhà và visa là hai việc độc lập. Dù visa hết hạn và bạn phải về nước, bạn vẫn cần làm theo đúng quy trình chấm dứt hợp đồng: báo trước, khôi phục hiện trạng, thanh toán các khoản cuối cùng. Đừng bỏ đi luôn, nếu không công ty bảo lãnh sẽ truy thu nợ và điều đó có thể ảnh hưởng đến lần sau bạn nhập cảnh Nhật. Về các nguyên nhân phổ biến khiến visa bị từ chối, xem thêm phân tích lý do bị từ chối visa Kinh doanh Quản lý.

Q8: Sau vài năm ở Nhật muốn mua nhà thì có lời khuyên gì?

Mua nhà ở Nhật không yêu cầu phải có quyền thường trú, người nước ngoài cũng có thể vay mua nhà, chỉ là điều kiện nghiêm ngặt hơn. Thông thường nếu bạn đã làm việc hoặc kinh doanh tại Nhật trên 3 năm, có thu nhập ổn định và lịch sử tín dụng tốt, bạn có thể bắt đầu cân nhắc. Sau khi có quyền thường trú, điều kiện vay sẽ cải thiện rõ rệt.

Q9: Khi chuyển nhà có cần thông báo cho Cục Xuất Nhập Cảnh không?

Việc thay đổi địa chỉ cư trú không cần báo trực tiếp cho Cục Xuất Nhập Cảnh, nhưng bạn phải đến chính quyền địa phương trong vòng 14 ngày để làm thủ tục thay đổi địa chỉ, và mặt sau thẻ cư trú sẽ tự động được cập nhật. Khi gia hạn visa lần tới, Cục Xuất Nhập Cảnh sẽ thấy thông tin địa chỉ mới nhất của bạn.

Q10: Có thể ở ghép từ hai người trở lên (ルームシェア) không?

Một số bất động sản cho phép, nhưng phải ghi rõ người ở cùng trong hợp đồng. Nhiều căn thuộc diện “二人入居不可” (không cho hai người ở). Nếu bạn định ở ghép với đồng sáng lập để tiết kiệm chi phí, ngay từ đầu hãy lọc các căn cho phép hai người cùng ở.

Lời kết

Thuê nhà ở Nhật quả thực không dễ đối với doanh nhân nước ngoài, nhưng cũng không phải là rào cản không thể vượt qua. Mấu chốt là: chuẩn bị sớm, hạ kỳ vọng, nộp nhiều và thử nhiều.

Căn nhà đầu tiên không cần phải hoàn hảo. Điều quan trọng là ổn định chỗ ở trước, ổn định visa và công việc kinh doanh trước, rồi sau đó nâng cấp dần. Rất nhiều doanh nhân thành công tại Nhật đã bắt đầu từ một căn 1K nhỏ.

Nếu bạn đang chuẩn bị sang Nhật để khởi nghiệp, nên đọc trước hướng dẫn toàn diện về visa Kinh doanh Quản lý và giải thích chi tiết chi phí visa Kinh doanh Quản lý, để có cái nhìn tổng thể về quy trình và chi phí rồi mới lên kế hoạch cho chỗ ở.

Chúc bạn sớm tìm được căn nhà phù hợp và thuận lợi trên hành trình khởi nghiệp tại Nhật.