日本での賃貸完全ガイド：起業家のための住まい探し（2025年版）

日本で起業するとなると、会社設立やビザ申請だけでなく、多くの方が悩むのが住まい探しです。

経営管理ビザを取得してこれから来日する方でも、すでに日本にいて住み替えを検討している方でも、外国人にとっての賃貸契約は想像以上にハードルが高いものです。この記事では、起業家の視点から、日本で部屋を借りる際の注意点、費用、流れ、審査対策をまとめて解説します。

日本で賃貸が難しい理由：外国人が直面する現実

先に結論をお伝えすると、日本の賃貸市場は外国人にとって決して借りやすい環境ではありません。これは個別の偏見というより、市場構造上の現実です。

外国人入居不可の物件がある

日本の賃貸市場には、今でも「外国人不可」とされる物件があります。大家には入居者を選ぶ権限があり、とくに個人オーナーの物件では外国籍という理由で断られることも珍しくありません。理由としては、言語面への不安、生活習慣の違い、退去時のトラブル懸念などが挙げられますが、要するに「対応が大変そうだから避けたい」という判断です。

不動産業界の調査では、20%から30%程度の物件で外国人に対する制限があるとされています。人気エリアでは、これより高いこともあります。SUUMOで良さそうな物件を見つけても、仲介会社に問い合わせたら「外国籍の方はお断りです」と言われるケースは、多くの在日外国人が実際に経験しています。

現実的な対応策としては、不満を抱えるよりも、最初から「外国人可」の物件に絞って探す方が効率的です。具体的な探し方は後ほど紹介します。

連帯保証人と保証会社

日本で賃貸契約を結ぶ際には、通常連帯保証人が求められます。日本国籍または永住者で、安定収入があり、万一のときに賃料や損害を肩代わりできる人です。

来日したばかりの外国人にとって、その条件を満たす人を見つけるのは現実的ではありません。

その代わり、現在は多くの物件で保証会社の利用が認められており、連帯保証人の代替手段として一般的になっています。所定の費用を支払えば、保証会社が保証を引き受けます。費用面は後の章で詳しく説明します。

在留資格と収入の審査

大家や管理会社は、申込者の在留資格と在留期間を必ず確認します。経営管理ビザを持つ方は、特に次の2点で不利になりやすいです。

在留期間が短い 初回の許可では1年となることが多く、残存期間が短いと貸主側は不安を感じます。
収入が安定していない 起業家は会社員のような固定給与がないため、「代表取締役です」と説明しても、むしろ不安材料と見なされる場合があります。

審査では、一般に月収が家賃の3倍以上あることを求められます。起業直後で収入が不安定な時期には厳しい条件ですが、対策はあります。後ほど具体的に説明します。

日本の賃貸にかかる費用

日本の賃貸は、初期費用が非常に高いことで知られています。敷金だけ払えば住める、という感覚では通用しません。

初期費用の内訳

費用項目	金額の目安（月額家賃基準）	説明
敷金	1〜2か月分	退去時に原状回復費等を差し引いて返還
礼金	0〜2か月分	大家に支払う謝礼金。原則返還なし
仲介手数料	0.5〜1か月分 + 税	不動産仲介会社へ支払う費用
火災保険料	15,000〜25,000円	2年契約が一般的で、加入必須のことが多い
保証会社利用料	0.5〜1か月分	初回保証料。別途、年次更新料がかかる場合あり
鍵交換費用	15,000〜25,000円	物件によっては必須
前家賃	1〜1.5か月分	入居月の日割り家賃＋翌月分
クリーニング費用	30,000〜50,000円	契約時に先払いを求められることがある

合計の目安として、家賃10万円の物件であれば、初期費用は45万〜65万円程度になることが一般的です。家賃の4.5〜6.5か月分に相当します。

入居前にこれだけの資金が必要になるため、日本での住まい探しは多くの外国人にとって大きなキャッシュフロー上の負担になります。

礼金について

礼金は日本特有の慣行です。大家に対して謝礼として支払う費用で、返金はされません。不合理に感じる方も多いですが、現在でも広く残っています。

ただし近年は、礼金ゼロの物件も増えています。特に競争の激しいエリアでは珍しくありません。物件検索では「礼金なし」を優先条件にすると、初期費用をかなり抑えられます。

毎月かかる固定費

家賃以外にも、毎月または毎年発生する費用があります。

管理費・共益費：共用部分の維持管理費で、一般的に月3,000〜15,000円程度
保証会社の年間更新料：年10,000〜20,000円程度
インターネット代：管理費に含まれない場合、月4,000〜5,000円程度

物件を見る際は、表示されている家賃だけでなく、家賃と管理費を合わせた総額を必ず確認してください。家賃は安く見えても、管理費が高いケースがあります。

起業家が賃貸で考えるべきポイント

起業家の住まい探しは、会社員とは前提が異なります。住居としての機能だけでなく、事業用住所との関係も考えなければなりません。

自宅兼事務所

起業初期には、自宅をそのまま事務所として使う自宅兼事務所を検討する方が多くいます。明確なメリットがあります。

メリット：

オフィス賃料を節約できる
通勤が不要になる
家賃の一部を会社経費に計上できる場合がある（使用面積按分。詳細は税務の基礎ガイドを参照）

デメリット：

居住用物件の多くは、契約上で事務所利用が禁止されている
大家が認めても、管理規約上で認められない場合がある
会社住所として登記すると、その住所が法人登記簿に掲載され、誰でも確認できる
ビザ更新時に、入管から事業実態について疑義を持たれる可能性がある

重要な注意点として、住宅の住所を会社の本店所在地として使う場合は、必ず事前に大家の書面による承諾を得てください。無断で登記し、後から発覚すると契約解除につながるおそれがあります。

経営管理ビザにおける事務所要件

経営管理ビザでは、入管が事務所の実態を重視します。一般に求められるのは次のような条件です。

独立した、事業専用の空間があること
住居と兼用する場合でも、居住スペースと業務スペースが明確に分かれていること
バーチャルオフィスは、案件によっては認められない可能性があること

会社設立時の事務所住所の扱いについては、日本での会社設立完全ガイドも併せて確認してください。

バーチャルオフィス・実体オフィス・自宅兼用の比較

種類	月額費用の目安	向いているケース	ビザ上のリスク
バーチャルオフィス	5,000〜30,000円	初期費用を抑えたい場合	中〜高。入管に認められないことがある
シェアオフィス	30,000〜80,000円	実際の作業席が必要な場合	低〜中。登記可能か要確認
自宅兼事務所	0円（家賃に含まれる）	一人会社、オンライン中心の事業	中。大家の承諾と空間区分が必要
独立事務所	80,000円〜	従業員がいる、来客対応が必要	低

実務上の選択肢として、立ち上げ段階では「自宅兼事務所」または「バーチャルオフィス＋自宅」の組み合わせを選ぶ方が多いです。ただし、ビザ審査が厳しそうなケースや、採用を予定している場合は、早めに独立したオフィスを検討した方が安全です。

法人契約と個人契約

賃貸契約は、個人名義でも法人名義でも結べる場合があります。

法人契約：

個人収入ではなく、会社の財務状況が審査対象になる
家賃を全額会社経費として処理しやすい
起業初年度は会社の実績がなく、かえって審査が厳しくなることがある
登記事項証明書や決算書などの提出を求められる

個人契約：

個人の収入、在留資格、在留期間が審査対象になる
事業使用部分のみ経費計上が可能
起業初期は、法人契約より通りやすい場合がある

現実的な判断として、会社設立1年目で決算実績がまだない場合は、まず個人契約で借りる方が進めやすいケースが多いです。会社が安定してから法人契約への切り替えを検討するとよいでしょう。

物件の探し方と契約までの流れ

オンラインで探せる主なサイト

まずはオンラインで十分に情報収集し、候補を絞り込みます。

SUUMO：国内最大級の不動産情報サイトで、掲載物件数が多い
HOME’S：SUUMOと並ぶ大手。検索機能が使いやすい
UR都市機構：公的性格のある賃貸住宅で、保証人不要、礼金不要、更新料不要。外国人にも利用しやすい
GaijinPot Apartments：外国人向けの掲載に強い
Real Estate Japan：英語・中国語対応があり、外国人向けに使いやすい

不動産仲介会社の選び方

大手仲介会社（エイブル、アパマンショップ、ミニミニ等）：物件数が多く、手続きが標準化されている。店舗によっては外国語対応あり
地域密着型の仲介会社：地元物件に強く、大手に出ていない専任物件を持っていることがある
外国人向け特化型仲介会社：言語対応や審査面のサポートに強い。手数料がやや高い場合もあるが、実務負担は減る

起業家で日本語に不安がある場合は、中国語または英語で対応できる仲介会社を選ぶ方が無難です。選択肢は多少減っても、契約実務でのトラブルを避けやすくなります。

物件探しから入居までの流れ

予算とエリアを決める（1〜2日）月額家賃は月収の3分の1以内を目安にし、通勤や生活利便性も確認します。
オンライン検索と仲介会社への相談（1〜2週間） SUUMOやHOME’Sで絞り込み、2〜3社の仲介会社に条件を伝えます。
内見（1〜3日） 1回で3〜5件ほど見て、騒音、日当たり、周辺環境も確認します。
申込み（当日）希望物件が決まったら、すぐ申込みを行います。条件の良い物件は動きが早いです。
入居審査（3〜7日）保証会社の審査に加え、管理会社や大家の審査があります。本人確認の電話が入ることもあります。
重要事項説明と契約（1日）宅地建物取引士による重要事項説明を受けた後、賃貸借契約を締結します。
初期費用の支払いと鍵の受け取り（指定日）初期費用を入金し、鍵を受け取って入居します。

全体として、2〜4週間程度かかるのが一般的です。まだ日本にいない場合は、オンライン内見に対応してくれる仲介会社もありますが、契約時には本人の来店や代理人対応が必要になることがあります。

審査を通すための実務的な対策

起業家にとって最も難しいのが審査です。会社員のような在職証明書や源泉徴収票がない中で、どう支払能力を示すかが重要になります。

収入証明として使える資料

起業家が提出しやすい資料には、次のようなものがあります。

確定申告書の控え：すでに申告実績がある場合、もっとも有力な収入証明です
法人の決算書：会社が黒字であれば説得力があります
銀行口座の残高証明書：十分な預金残高があれば、支払能力の裏付けになります
事業計画書：保証会社や大家が参考資料として見ることがあります。作成方法は事業計画書ガイドを参照してください

起業1年目の現実的な対応としては、十分な預金残高を示すことが非常に有効です。目安としては、少なくとも1年分以上の家賃に相当する預金があると安心材料になります。日本での口座開設については、銀行口座開設ガイドも確認してください。

保証会社の違い

保証会社によって、審査の厳しさはかなり異なります。

信販系（オリコ、ジャックス等）：信用情報を確認するため厳しめ。起業家には不利なことが多い
LICC系（全国賃貸保証業協会加盟）：中程度。加盟会社間で情報共有がある
独立系（フォーシーズ、日本セーフティー等）：比較的柔軟で、主に支払能力を重視する

仲介会社には、起業家であることを最初に伝え、比較的通りやすい保証会社を選んでもらうのが有効です。経験のある仲介会社であれば、物件と保証会社の組み合わせを調整して通過率を上げてくれます。

日本語でのやり取り

審査の途中で、保証会社から本人確認の電話が入ることがあります。内容は名前、入居理由、現住所など基本的な確認が中心ですが、まったく対応できないと不安視されることがあります。

対策：

想定問答を事前に準備しておく
日本語に不安がある場合は、日本語ができる知人に同席してもらう
保証会社によっては中国語や英語対応が可能な場合があるので、事前確認する

在留期間の残りが短い場合

在留期間の残存が3か月未満だと、審査通過率は大きく下がる傾向があります。貸主側は更新できずに退去・帰国するリスクを懸念するためです。

実務上の対応としては、次の点が有効です。

できるだけ在留期間更新後、残存期間が長いタイミングで部屋を探す
更新申請中であれば、その旨を仲介会社に説明し、受付票などを提示する
ビザ更新に必要な書類も早めに準備しておく

契約時に確認すべき注意点

審査に通っても、契約内容を十分に確認しなければ後で不利益を受ける可能性があります。日本の賃貸借契約では、特約の内容が重要です。

契約書で確認したい条項

特に以下の項目を確認してください。

契約期間：通常は2年
用途制限：住居専用か、事務所利用可か
転貸禁止：又貸しが禁止されているか
ペット可否：飼育可能か
楽器演奏可否：演奏時間や条件の制限があるか
原状回復の範囲：退去時にどこまで負担するのか

退去時の原状回復

退去時の原状回復は、トラブルが最も起きやすいポイントです。考え方は次のとおりです。

通常使用による損耗：通常の生活で生じる劣化であり、原則として借主負担ではありません。たとえば日焼けによる壁紙の変色などです
故意・過失による損傷：借主負担です。たとえば壁の大きな穴や喫煙による著しい変色などが該当します
特約：退去時クリーニング費用を借主が負担するなど、契約書で個別に定められている場合があります

実務上の対策として、入居時に各部屋、壁、床の状態を写真で記録しておくことを強く勧めます。退去時の証拠になり、数万円単位の請求差につながることがあります。

更新料

契約更新時には、更新料として家賃1か月分前後を求められることが一般的です。これに更新事務手数料や火災保険の更新料が加わると、2年ごとに家賃1.5か月分程度の負担になることがあります。

この費用も日本の賃貸特有の特徴です。これを避けたい場合は、UR賃貸住宅や「更新料なし」の物件を優先するとよいでしょう。

解約予告期間

退去したい場合は、通常1〜2か月前までに書面で解約通知を出す必要があります。注意点は以下のとおりです。

多くの契約では1か月前通知が必要
起算日は月初ではなく、通知日基準
急に退去しても、予告期間分の家賃は発生する
契約によっては短期解約違約金があり、1年未満で退去すると家賃1か月分程度を請求されることがある

起業家向けの住居戦略

住まい探しは一度きりの判断ではなく、事業の成長段階に応じて見直すものです。

立ち上げ期：UR賃貸住宅を優先する

来日直後であれば、まずUR都市機構の物件を検討する価値があります。

✅ 保証人不要
✅ 礼金不要
✅ 仲介手数料不要
✅ 更新料不要
✅ 外国人でも比較的利用しやすい
❌ 収入条件を満たすか、家賃の前払いが必要
❌ 立地や築年数の面で希望に合わないことがある

URでは、申込条件の一つとして、月収が家賃の4倍以上であること、または一定条件の前払い・残高証明が求められます。起業家にとっては、家賃の100倍以上の預貯金を示す方法が現実的な選択肢になりやすいです。

成長期：住居とオフィスを見直す

会社運営が1〜2年続き、決算実績と安定収入が出てきた段階では、次のような見直しが現実的になります。

法人契約でより条件の良い住居を借りる
事業内容に応じて住居とオフィスを分ける
事業規模に合わせて適切なオフィスを選ぶ

住所変更がビザに与える影響

引っ越し後は、14日以内に新住所を管轄する区役所または市役所で転入届・転居届を提出しなければなりません。

あわせて、次の点にも注意が必要です。

在留カード裏面の住所情報が更新される
会社住所も変更する場合は、法人登記の変更手続が必要
ビザ更新時には、入管が住所情報の整合性を確認する

住所変更と会社住所変更が重なると、ビザ更新の際に説明を求められることがあります。更新前後の時期に頻繁な住所変更は避ける方が無難です。

家族が家族滞在ビザで日本に滞在している場合は、家族分の住所変更手続も忘れずに行ってください。

よくある質問 FAQ

Q1：在留カードがまだない状態でも賃貸契約はできますか？

基本的には難しいです。在留カードは本人確認の重要書類です。まだ海外にいて未入国の場合は、日本国内の友人や仲介会社に物件探しを依頼することはできますが、本契約では在留カードの提示を求められることが一般的です。仲介会社によっては、パスポートと査証、または在留資格認定証明書で一時的に対応する場合もあります。

Q2：スタートアップビザの保有者は何が違いますか？

スタートアップビザは在留期間が6か月から1年程度と短く、賃貸審査ではさらに不利になりがちです。UR賃貸住宅や、外国人向けに慣れている仲介会社を優先するのが現実的です。

Q3：適正な家賃の目安はどれくらいですか？

東京23区で1K〜1LDKの単身または二人向け住居なら、月7万〜12万円程度が目安です。大阪や名古屋では、これより20%〜30%程度安くなる傾向があります。起業初期は、月収または可処分予算の25%〜30%以内に抑えるのが安全です。

Q4：会社名義で住宅を借りられますか？

可能です。これが法人契約です。ただし、会社の登記事項証明書や決算書の提出が必要になります。起業初年度で決算がまだない場合は、貸主が受け付けないこともあります。

Q5：事務所利用不可の物件で在宅勤務をしても大丈夫ですか？

パソコン作業中心で、看板を出さず、来客もなく、人の出入りが増えない程度であれば、実務上は問題になりにくいことがあります。ただし、その住所を会社の本店所在地として登記するのは避けるべきです。登記すると契約違反が明確になる可能性があります。会社登記にはバーチャルオフィスの住所を使い、住居はあくまで居住用に留める方法もあります。

Q6：審査に落ちたらどうすればよいですか？

珍しいことではありません。保証会社の審査基準、大家の方針、在留期間の短さなどが理由になり得ます。仲介会社に依頼して別の保証会社で再申込みするか、別物件へ切り替えてください。複数件同時に検討するのは一般的です。

Q7：ビザが不許可または更新不許可になった場合、賃貸契約はどうなりますか？

賃貸借契約とビザは別の法律関係です。帰国が必要になっても、契約上の解約手続は別途必要です。事前通知、原状回復、精算を適切に行ってください。無断で退去すると、保証会社から請求を受け、将来の入国や再契約に悪影響が出る可能性があります。詳しくは経営管理ビザが不許可になる主な理由も参照してください。

Q8：将来的に住宅購入を考える場合、何か条件はありますか？

日本では、永住権がなくても外国人が住宅を購入すること自体は可能です。住宅ローンは条件が厳しくなるものの、日本で3年以上就労または経営実績があり、収入と信用情報が安定していれば検討しやすくなります。永住権を取得すると、ローン条件は大きく改善する傾向があります。

Q9：引っ越し時に入管へ直接届け出る必要はありますか？

住所変更について、通常は入管へ直接届け出るのではなく、14日以内に区役所・市役所で住所変更手続を行います。その情報が在留カードに反映され、次回の更新時にも確認されます。

Q10：ルームシェアは可能ですか？

物件によります。契約上、同居人として明記する必要があり、「二人入居不可」の物件も多くあります。共同創業者と住んでコストを抑えたい場合は、最初から二人入居可の条件で探してください。

まとめ

日本での賃貸契約は、外国人起業家にとって確かに簡単ではありません。ただし、乗り越えられない障害でもありません。重要なのは、事前準備を徹底し、条件を現実的に設定し、複数の選択肢を並行して進めることです。

最初の住まいが完璧である必要はありません。まずは生活基盤を整え、ビザと事業を安定させ、その後に住環境を改善していく方が現実的です。実際、多くの在日起業家が、小さな1Kから事業をスタートしています。

これから日本で起業を進める方は、まず経営管理ビザ完全ガイドと経営管理ビザの費用ガイドも確認し、全体の流れと必要コストを把握したうえで住まいを計画してください。

納得できる住まいが見つかり、日本での事業が順調に進むことを願っています。